¿Cómo se evalúa el riesgo en el cálculo de un préstamo hipotecario?

Antes de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras realizan una evaluación de riesgo, de cuyo resultado depende la concesión o no del mismo. Estas son las claves de dicho estudio.

Lo primero que hace la entidad cuando recibe una petición de un préstamo hipotecario por parte de un cliente es pedirle una serie de documentos.

Documentación.

• Tres últimas nóminas de cada uno de los intervinientes (peticionarios) del crédito. Si son autónomos, se les pide los últimos pagos de IVA e IRPF.
  
  
• Última declaración de renta.
  
  
• Contrato de compra-venta de la vivienda que se desea comprar.
  
  
• Verificación registral de la vivienda a adquirir.
  
  
• Impuesto de los bienes inmuebles (IBI) de la vivienda sobre la que se quiere pedir una hipoteca.

Verificación de los aspectos legales.

Lo primero que hace el banco, con la documentación aportada por el cliente y otra que pide por su cuenta, es verificar que todo esté correcto a nivel legal, es decir, que la propiedad esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la persona, o personas, que la venden, que esté libre de cargas, etc.

Solvencia de los clientes.

El segundo paso es comprobar la solvencia de las personas que piden el crédito, es decir, su capacidad de pago de las letras.

Máxima capacidad de endeudamiento.

Esta es la parte más compleja e importante de análisis de riesgo. Se considera que, una vez descontado el porcentaje que tendrá que destinar a la hipoteca, al titular o titulares de la misma les debe quedar el dinero suficiente para hacer frente, al menos, a los gastos básicos: alimentación, servicios del hogar, etc.

Estabilidad.

No se ha de valorar sólo el nivel de ingresos en un periodo determinado. No es lo mismo, por ejemplo, un funcionario, que tiene asegurado un cierto nivel de ingresos para toda la vida, que una persona que cobre por trabajo realizado.

Garantía de la operación.

Al tratarse de cuantías muy elevadas, el banco no suele aceptar préstamos por más del 80% del valor de tasación de la vivienda, para de esta forma poder cubrirse ante problemas de impago.

En el contexto actual de crisis financiera generalizada, los bancos y cajas han endurecido sus parámetros a la hora de conceder una hipoteca, considerando riesgo situaciones que antes se interpretaban como aceptables.

Intereses más altos.

Cuando una operación es considerada, tras la evaluación pertinente, de riesgo no siempre se deniega: algunos bancos aceptan conceder la hipoteca, pero con un nivel de interés de prestamos más alto.